Affitti in nero : cosa può fare l'inquilino

Un interessante articolo apparso qualche giorno fa sul Sole 24 Ore indica agli inquilini come comportarsi in caso di affitti in nero

«Signorina, noi queste cose non dovremmo neanche saperle». La prima risposta era stata un po' spiazzante. Milano, ufficio delle Entrate di via Ugo Bassi. La circolare 26/E non era ancora arrivata (sarebbe stata pubblicata solo l'indomani) e tra gli impiegati allo sportello le idee non erano ancora chiarissime. Di fronte a loro c'era un'inquilina (una giornalista, in realtà) che dichiarava di pagare l'affitto in nero e voleva incastrare il proprietario. La promessa di quattro anni ad affitto super-scontato fa gola a tanti, figurarsi a una giovane precaria. Insistere con l'impiegato, però, serviva a poco: «L'unica cosa che lei può fare è denunciare il proprietario al Sunia, il sindacato inquilini».

Nel frattempo, a Roma, un'altra inquilina faceva le stesse domande a un altro ufficio dell'Agenzia. Quartiere Tuscolano, via di Torre Spaccata. A prima vista, bollette intestate e qualche assegno di pagamento non bastavano. «Bisogna avere un contratto, anche se non registrato, altrimenti come dimostra di avere un affitto in nero? A meno che non faccia una denuncia verbale...». Quando poi si faceva notare che si era lì proprio perché è il contratto a mancare, l'impiegato invitava l'affittuaria a ritornare il giorno dopo.


Detto, fatto: il giorno dopo le informazioni erano più dettagliate: «Lei deve fare una denuncia dove dichiara sotto la propria responsabilità che da una certa data in poi è affittuario dell'immobile, specificando tutti i dati, anche quelli del proprietario». L'impiegato spiegava che la denuncia non andava indirizzata all'ufficio territoriale, ma consegnata a mano o spedita alla direzione provinciale di Roma 2 in via Canton, ufficio controlli.

Bollette intestate ed eventuali assegni di pagamento possono essere allegati (in copia) alla denuncia. E il contratto di affitto «4+4» con canone ridotto? «Scatta in una fase successiva. Una volta registrata la denuncia, l'ufficio competente innesca un procedimento di accertamento nei confronti di chi ha omesso e non registrato il contratto. A seguito dell'accertamento da parte dell'ufficio dell'agenzia delle Entrate, poi, ci sarà obbligatoriamente la registrazione del contratto 4+4 con quelle connotazioni che prevede la nuova normativa».

La circolare 26/E prevede che l'inquilino possa addirittura registrare il contratto, ma questa opzione non era ancora stata prospettata dall'impiegato. Un minimo di assestamento, del resto, era indispensabile, perché la circolare era appena uscita e l'applicazione delle nuove norme poneva diversi dubbi operativi.

Il copione seguiva la stessa falsariga anche con il call-center delle Entrate. Alla prima domanda, l'operatore confondeva la riduzione del canone con il mancato aggiornamento Istat del canone. Spiegandosi meglio, però, arrivavano risposte e consigli: «Lei può denunciare il proprietario, venga nei nostri uffici portando qualche documento dal quale si possa accertare che in effetti lei vive lì». E se le bollette fossero intestate al padrone di casa? In questo caso l'operatore suggeriva all'inquilino di pagare la futura bolletta con una modalità "tracciabile" come il bonifico bancario.

Per mettersi in regola poche possibilità di scelta. In via Boglione, dall'ufficio territoriale del quartiere Collatino a Roma, ai proprietari che lo richiedevano, rispondevano che «l'unica strada è quella dell'auto-denuncia, con il relativo pagamento di tutto ciò che compete al locatore in nero». Quanto alla possibilità di evitare le sanzioni: «Non sappiamo ancora come funzionerà questo aspetto specifico». Stessa situazione negli uffici milanesi di via della Moscova, dove il locatore voleva regolarizzare un contratto di finto comodato d'uso: «In teoria dovrebbe stipulare un contratto di locazione facendolo partire dalla data vera», risponde l'operatore. E aggiungeva: «Se il comodato è iniziato da meno di due anni, con il ravvedimento può avere uno sconto sulla sanzione». E se invece il proprietario volesse registrare il contratto irregolare come se fosse a tutti gli effetti un nuovo contratto che parte dal 6 giugno? «A quel punto si assume un rischio e deve sperare di non essere scoperto».

La strada da percorrere per accertare l'evasione su denuncia dell'inquilino sembra tuttavia irta di ostacoli. Indubbiamente, chi occupa l'immobile ricava dei vantaggi notevoli in caso di registrazione tardiva degli accordi contrattuali. Proprio per questo motivo, tuttavia, la denuncia dell'inquilino, in quanto "troppo" interessata potrebbe essere poco credibile. E' strana pertanto l'affermazione contenuta nella circolare n. 26/E delle Entrate, secondo cui non è necessario che venga prodotto un atto scritto. Certo, il fatto che il denunciante sia in possesso dei dati catastali dell'immobile nonché dei dati anagrafici completi del proprietario potrebbe  deporre a favore della credibilità della segnalazione. Il possesso di questi elementi, però, dovrebbe essere considerato un mero indizio, e non una prova, poiché, a ben vedere, si tratta di notizie reperibili da altre fonti.

Inoltre, davanti alle Commissioni tributarie, che potrebbero essere chiamate a decidere sulla lite conseguente, non è ammessa la prova testimoniale (articolo 7, Dlgs 546/92). Le dichiarazioni rese da terzi, quindi, non assumono mai, da sole, un valore decisivo, dovendo trovare conferme, seppure indirette, su base documentale.

Sarebbe senza dubbio più corretto considerare la denuncia dell'ipotetico inquilino come segnalazione per far scattare una procedura di accertamento. Ed i mezzi istruttori a disposizione delle Entrate sono molto incisivi:  verifica dell'intestazione delle utenze, controlli bancari. È evidente che se da tali indagini dovessero emergere movimentazioni non giustificate dai redditi dichiarati, la circostanza potrebbe confermare la denuncia.

La difesa del proprietario, allora, non potrebbe limitarsi a richiamare l'articolo 3, del Dlgs n. 23/11, nella parte in cui sancisce la nullità dei contratti non registrati. Non si tratta infatti di nullità civilistica, poiché se così fosse, neppure la registrazione tardiva sarebbe in grado di convertire un negozio nullo. Si tratta, in realtà, di una sanzione di inefficacia temporale del contratto. La difesa dunque dovrà negare l'esistenza di qualunque occupazione dell'immobile in capo al denunciante oppure nel qualificarlo come comodato gratuito. Giustificazione che potrebbe risultare particolarmente debole qualora tra il proprietario e l'occupante non vi fossero rapporti affettivi o di parentela di alcun genere. Non è inoltre da escludere che alla controversia tributaria si affianchi quella davanti al giudice ordinario, per accertare la vera natura del rapporto tra le parti. Anche per contrastare il diritto dell'inquilino a pagare il canone calmierato pari al triplo della rendita. In questo caso, sarebbe più facile trovare le prove e gli esiti del giudizio potrebbero divergere da quelli del processo tributario.

Fonte: Il Sole 24 Ore