Se esiste il valore minimo di una casa come si determina?
La determinazione del prezzo di una casa è una vecchia questione di difficile soluzione.
Le uniche quotazioni immobiliari ufficiali in italia sono quelle dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio (OMI). Ma non sempre fanno testo.
Una recente Sentenza della Commissione Tributaria del Piemonte ha fatto un pò di chiarezza. Tutto era nato da un accertamento fatto per veirificare una eventuale evasione fiscale. Un immobile venduto ad un prezzo sospettosamente basso, aveva infatti attirato l'attenzione del fisco. Ma qual è il prezzo di una casa, per poter giudicare se nell'atto di vendita qualcuno ha barato per evadere le tasse?
Facciamo un esempio. L'acquirente a riesce a spuntare con il venditore b l'acquisto di una abitazione alla metà del prezzo di mercato, stando alle quotazioni OMI. Il venditore b poteva avere fretta, aver bisogno di liquidità o aver ricevuto una sola proposta o voleva liberarsi dell'immobile causa trasferimento, perdita del lavoro ecc. o magari aveva ereditato la casa ed ogni vendita, a qualsiasi prezzo, era per lui tutto guadagno netto.
In una verifica del fisco si mette in dubbio l'importo della vendita: troppo basso, c'è il sospetto di evasione fiscale. Ma troppo basso per chi? per le quotazioni OMI. Ma su cosa si basano? sulle precedenti transazioni. In pratica è come dire: se il mio vicino un anno fa ha comprato a 100, io non posso comprare a 50, altrimenti sono sicuramente un evasore e dichiaro meno del dovuto.
Questione assai difficile da determinare. Tanto che una sentenza (n. 4/27/11 della ctr piemonte) ha appena chiarito che i valori OMI dell'Agenzia del Territorio non sono sufficienti a determinare il valore presunto di un immobile e quindi non sono validi ai fini degli accertamenti fiscali. La sentenza li ha infatti declassati a indizi di evasione. Solo gli accertamenti bancari, incrociati con quelli dell'Agenzia delle Entrate potranno stabilire la verità.
Implicitamente quindi, la sentenza stabilisce che non esiste il valore minimo di una casa.
Fonte: Idealista
Per quel che riguarda il valore degli immobili, segnalo un interessante servizio recentemente predisposto dall'Agenzia del Territorio che rende direttamente accessibili i dati predisposti dal catasto in ordine alle stime degli immobili di diverse tipologie e secondo le quotazioni dell’Osservatorio del mercato Immobiliare
RispondiEliminaUn articolo su questo argomento
http://www.tutorcasa.it/articoli/omi_mobile_prezzi_immobili.htm
Facciamo chiarezza.
RispondiEliminaIl servizio dell'Agenzia del Territorio che riporta le quotazioni immobiliari, elaborate dall'Osservatorio del mercato immobiliare, esiste ormai da diversi anni ma c'è un problema, almeno per quanto concerne gli immobili residenziali.
Fino a tutto il 2006 le rilevazioni dell'OMI portavano a valori sottostimati degli immobili in quanto era costume dichiarare in atto un valore molto vicino alla rendita catastale.
Dal 2007 in poi in atto si è invece riportato il valore reale della compravendita (pagando le imposte sempre sul valore catastale).
Il problema è che dalla metà del 2007, con l'inizio della crisi immobiliare,il numero delle compravendite (dal quale per media si ricavano i dati OMI)non è più stato ad un livello tale da poter consentire rilevazioni attendibili.
A maggior ragione in un mercato come quello attuale nel quale i prezzi variano da un mese all'altro (al ribasso) mentre le rilevazioni OMI vengono effettuate per semestre.
I dati OMI possono oggi servire per capire che differenza c'è tra zone diverse ma non sono da utilizzare come valori di riferimento di mercato.